Otra vez lo de trabajar mas y cobrar....

Hace un par de meses escribía algo sobre la gran receta de uno de nuestros "Madoff's" nacionales, el gran Diaz Ferrán. "Hay que trabajar más y cobrar menos", hoy vuelve a la palestra por el tema de las pensiones, tema sobre el que ya reflexioné allá por el mes de marzo en un post , y vuelta de tuerca con lo de trabajar más y cobrar menos.

Yo no puedo creer que sean tan ignorantes los que lo dicen, yo quiero creer que son más listos que eso, que si dicen lo que dicen, lo hacen para hacer fácil la expresión que lo que hay que hacer es aumentar la productividad.

Ese es el gran problema, y hay que tener en cuenta que los problemas de productividad y competitividad, no se solucionan trabajando más, sino trabajando mejor, siendo más eficientes en el uso de recursos y siendo más profesionales en la elección de proyectos viables y sostenibles, no solamente medioambientalmente, sobretodo económicamente.

La receta sí puede ser el retraso de la edad de jubilación, pero sobretodo lo que si es de receta y de recetario es la necesidad de olvidarse de trabajar más horas y cobrar menos, eso mina la moral del trabajador y produce el efecto contrario que necesitamos en éste momento, el aumento de la productividad.

Resumiendo, que hay que GESTIONAR, administrar recursos, disponer de los mismos en tiempo, cantidad, calidad, forma, etc... que haga falta. Pero eso, sólo lo que haga falta. Y eso lo saben muy bien los Projects Managers.

La Única Salida al Mercado Inmobiliario ( O eso pienso Yo).

Hace unos días algún medio de comunicación desde el otro lado del Atlántico comentaba en sus páginas que los bancos españoles ejercían la usura con el tema de las hipotecas. Estaba claro que no entendían bien la diferencia sustancial entre la ley hipotecaria española y la estadounidense.

En el mercado hipotecario norteamericano, el valor de tasación, calculado a través de un informe profesional, es un instrumento fiable mediante el cual se garantiza en el momento de su realización el justiprecio por el bien tasado. Es la entidad financiera la que asume el riesgo de impago, para eso el tipo de interés varia desde los clientes “Premium”, con un interés bajo, hasta los clientes “Malus”, que los pseudoanalístas les han venido a llamar NINJA’s, cuya tasa de riesgo es elevada y por ello se le aplica a los tipos de interés, siendo los mismos inusualmente elevados, a pesar de estar el precio del dinero en USA prácticamente al 0%.

En España, lo que sucede, es que simplemente la entidad financiera exige un informe de tasación del bien que responde como derecho real de garantía, y que nosotros le llamamos bien a hipotecar. El mencionado informe, habitualmente y así me consta ya que tengo muchísimos compañeros de profesión que se han dedicado a eso, ha estado manipulado por las entidades financieras y lo que han buscado es el máximo valor de tasación, olvidándose por completo del valor real. Para ello se utiliza habitualmente el método denominado de “Comparación”, en detrimento del método de Coste o del método de valor residual. Eso si, las leyes dicen que en el método de comparación, que como alguien se puede imaginar es comparar el valor de varios inmuebles que se hayan vendido recientemente a una distancia determinada del inmueble a tasar, no deben contener elementos especulativos. En mi valoración utilizando ese método no le incluyo factores especulativos, pero seguramente sí los tendrán el precio de venta de los inmuebles sobre los que comparo su valor. De ésta forma incremento el valor de tasación hasta donde me venga en gana (dentro de unos límites razonables).

Tasando de ésta forma, la entidad financiera tiene una justificación frente al órgano regulador (Banco de España) de que está cumpliendo con todo lo establecido, financiando ese préstamo con garantía hipotecaria tan desmesurado e insuflando una parte de gas a nuestra particular burbuja inmobiliario-especulativa. Además la entidad financiera tiene un bajo riesgo de impago, sea del tipo que sea su cliente, ya que la ley hipotecaria española le ampara y le protege de por vida. Así es, en el caso que el hipotecado no pueda seguir pagando sus cuotas, el banco forzará la ejecución hipotecaria del bien objeto de garantía.

Lo curioso de todo el proceso en nuestro país, precisamente, empieza aquí. El bien sobre el que recae la garantía hipotecaria, vuelve a ser tasado mediante informe, a veces incluso por el mismo profesional que realizó la tasación sobre la que se solicitó el préstamo. Y resulta que vuelven a aplicar el método de comparación de forma perniciosa, y el bien dicen que vale la mitad e incluso a veces menos.

Como resulta que en la mayoría de los prestamos con garantía hipotecaria, los primeros años, el porcentaje de las cuotas esta dividido en un 10% de amortización y un 90 % de intereses, la cantidad del préstamo amortizada o pagado llega a ser ridículo. En ese momento de ejecución hipotecaria tendríamos que debemos al banco el importe del préstamo que se nos otorgó, las costas del proceso, los intereses de mora, los gastos de tasación e incluso en algún caso se ha reclamado hasta la comisión de cancelación del préstamo. A esa cantidad habría que deducirle el valor de tasación en el momento de la ejecución hipotecaria, quedando una deuda de por vida que la entidad financiera va a cargar sobre nuestras espaldas hasta saldarla.

Teniendo en cuenta ésta situación, sobre todo después de leer la noticia que aparece en el portal www.idealista.com sobre el número de afectados por ejecuciones hipotecarias, el cual ya supera el millón de personas, es evidente que para que alguien se atreva a comprar una vivienda mediante garantía hipotecaria se lo debe pensar mucho. Más aún viendo el panorama en el mercado laboral, el coste de las cuotas de una hipoteca media y los riesgos que se corren. Por ello es necesario un cambio en el sistema para poder reactivar las ventas de viviendas, de esa forma se desbloquearía el grave riesgo de nuestras entidades financieras por su exposición al sector inmobiliario y su caída libre.

Creo que ese cambio debería estructurarse en el siguiente decálogo:

1. Modificación y establecimiento de criterios y responsabilidades en los informes de tasación para garantías hipotecarias. Eliminando y prohibiendo taxativamente el método de comparación, demostrado ya que es un método corrupto per se.

2. Modificación de las leyes de enjuiciamiento civil, código civil, ley hipotecaria, etc. Para garantizar tanto los intereses de las entidades financieras como la subsistencia de los prestatarios que no puedan cumplir con sus obligaciones.

3. Aumentar el impuesto sobre plusvalías en la compraventa de bienes inmuebles de forma gradual siendo del 90 % en los primeros años hasta ir reduciéndolo progresivamente hasta el 50 %.

4. Los contratos de compraventa y los precontratos deberían ser fiscalizados desde la Agencia Tributaria para evitar lo que se ha venido llamando “pagar el pase”, de forma que se castigue el incremento artificial de los precios.

5. Los activos inmobiliarios en propiedad de las entidades financieras que pasen al mercado inmobiliario de alquiler, dejarían de provisionarse como mora y se contabilizaría como patrimonio del banco.

6. Las ayudas entregadas en los planes de vivienda se revertirán en el momento de la venta del inmueble beneficiado por la misma y/o se devolverán cuando se supere la renta mínima de trabajo del comprador/beneficiario.

7. Regreso al pasado en la gestión del suelo, sobre todo en lo relativo a las planificaciones de crecimiento de las ciudades, con la inclusión de los añorados planes trienales o quinquenales.

8. Impedir la acción especuladora en la generación de suelo urbanizable. Utilización de las fórmulas de aplicación de valoración catastral para la valoración de suelo rústico, posterior transformación a urbano y venta por subastas o concursos dependiendo de los usos a los que vaya destinado. Para esto se deberían cambiar las leyes correspondientes.

9. Promover una ley de financiación local para evitar que los ayuntamientos basen su crecimiento en el crecimiento urbanístico, basado en las compensaciones por generación de suelo apto para urbanizar.

10. Eliminar la sensación de especulación que tiene el mero hecho de adquirir un bien inmueble, con la concepción errónea del incremento de valor automático. Todo bien utilizado debe tener una depreciación por el uso. El incremento de valor debería estar justificado por mejoras en el mismo de forma clara y manifiesta.

Si bien los 10 Mandamientos sirvieron durante muchas generaciones, además de servir para la creación de grandes películas de cine con actores míticos, éste decálogo solo pretende concienciar de que “otra realidad” es posible, y con ella algo de luz en éste mundo de tinieblas.