Otra vez lo de trabajar mas y cobrar....

Hace un par de meses escribía algo sobre la gran receta de uno de nuestros "Madoff's" nacionales, el gran Diaz Ferrán. "Hay que trabajar más y cobrar menos", hoy vuelve a la palestra por el tema de las pensiones, tema sobre el que ya reflexioné allá por el mes de marzo en un post , y vuelta de tuerca con lo de trabajar más y cobrar menos.

Yo no puedo creer que sean tan ignorantes los que lo dicen, yo quiero creer que son más listos que eso, que si dicen lo que dicen, lo hacen para hacer fácil la expresión que lo que hay que hacer es aumentar la productividad.

Ese es el gran problema, y hay que tener en cuenta que los problemas de productividad y competitividad, no se solucionan trabajando más, sino trabajando mejor, siendo más eficientes en el uso de recursos y siendo más profesionales en la elección de proyectos viables y sostenibles, no solamente medioambientalmente, sobretodo económicamente.

La receta sí puede ser el retraso de la edad de jubilación, pero sobretodo lo que si es de receta y de recetario es la necesidad de olvidarse de trabajar más horas y cobrar menos, eso mina la moral del trabajador y produce el efecto contrario que necesitamos en éste momento, el aumento de la productividad.

Resumiendo, que hay que GESTIONAR, administrar recursos, disponer de los mismos en tiempo, cantidad, calidad, forma, etc... que haga falta. Pero eso, sólo lo que haga falta. Y eso lo saben muy bien los Projects Managers.

La Única Salida al Mercado Inmobiliario ( O eso pienso Yo).

Hace unos días algún medio de comunicación desde el otro lado del Atlántico comentaba en sus páginas que los bancos españoles ejercían la usura con el tema de las hipotecas. Estaba claro que no entendían bien la diferencia sustancial entre la ley hipotecaria española y la estadounidense.

En el mercado hipotecario norteamericano, el valor de tasación, calculado a través de un informe profesional, es un instrumento fiable mediante el cual se garantiza en el momento de su realización el justiprecio por el bien tasado. Es la entidad financiera la que asume el riesgo de impago, para eso el tipo de interés varia desde los clientes “Premium”, con un interés bajo, hasta los clientes “Malus”, que los pseudoanalístas les han venido a llamar NINJA’s, cuya tasa de riesgo es elevada y por ello se le aplica a los tipos de interés, siendo los mismos inusualmente elevados, a pesar de estar el precio del dinero en USA prácticamente al 0%.

En España, lo que sucede, es que simplemente la entidad financiera exige un informe de tasación del bien que responde como derecho real de garantía, y que nosotros le llamamos bien a hipotecar. El mencionado informe, habitualmente y así me consta ya que tengo muchísimos compañeros de profesión que se han dedicado a eso, ha estado manipulado por las entidades financieras y lo que han buscado es el máximo valor de tasación, olvidándose por completo del valor real. Para ello se utiliza habitualmente el método denominado de “Comparación”, en detrimento del método de Coste o del método de valor residual. Eso si, las leyes dicen que en el método de comparación, que como alguien se puede imaginar es comparar el valor de varios inmuebles que se hayan vendido recientemente a una distancia determinada del inmueble a tasar, no deben contener elementos especulativos. En mi valoración utilizando ese método no le incluyo factores especulativos, pero seguramente sí los tendrán el precio de venta de los inmuebles sobre los que comparo su valor. De ésta forma incremento el valor de tasación hasta donde me venga en gana (dentro de unos límites razonables).

Tasando de ésta forma, la entidad financiera tiene una justificación frente al órgano regulador (Banco de España) de que está cumpliendo con todo lo establecido, financiando ese préstamo con garantía hipotecaria tan desmesurado e insuflando una parte de gas a nuestra particular burbuja inmobiliario-especulativa. Además la entidad financiera tiene un bajo riesgo de impago, sea del tipo que sea su cliente, ya que la ley hipotecaria española le ampara y le protege de por vida. Así es, en el caso que el hipotecado no pueda seguir pagando sus cuotas, el banco forzará la ejecución hipotecaria del bien objeto de garantía.

Lo curioso de todo el proceso en nuestro país, precisamente, empieza aquí. El bien sobre el que recae la garantía hipotecaria, vuelve a ser tasado mediante informe, a veces incluso por el mismo profesional que realizó la tasación sobre la que se solicitó el préstamo. Y resulta que vuelven a aplicar el método de comparación de forma perniciosa, y el bien dicen que vale la mitad e incluso a veces menos.

Como resulta que en la mayoría de los prestamos con garantía hipotecaria, los primeros años, el porcentaje de las cuotas esta dividido en un 10% de amortización y un 90 % de intereses, la cantidad del préstamo amortizada o pagado llega a ser ridículo. En ese momento de ejecución hipotecaria tendríamos que debemos al banco el importe del préstamo que se nos otorgó, las costas del proceso, los intereses de mora, los gastos de tasación e incluso en algún caso se ha reclamado hasta la comisión de cancelación del préstamo. A esa cantidad habría que deducirle el valor de tasación en el momento de la ejecución hipotecaria, quedando una deuda de por vida que la entidad financiera va a cargar sobre nuestras espaldas hasta saldarla.

Teniendo en cuenta ésta situación, sobre todo después de leer la noticia que aparece en el portal www.idealista.com sobre el número de afectados por ejecuciones hipotecarias, el cual ya supera el millón de personas, es evidente que para que alguien se atreva a comprar una vivienda mediante garantía hipotecaria se lo debe pensar mucho. Más aún viendo el panorama en el mercado laboral, el coste de las cuotas de una hipoteca media y los riesgos que se corren. Por ello es necesario un cambio en el sistema para poder reactivar las ventas de viviendas, de esa forma se desbloquearía el grave riesgo de nuestras entidades financieras por su exposición al sector inmobiliario y su caída libre.

Creo que ese cambio debería estructurarse en el siguiente decálogo:

1. Modificación y establecimiento de criterios y responsabilidades en los informes de tasación para garantías hipotecarias. Eliminando y prohibiendo taxativamente el método de comparación, demostrado ya que es un método corrupto per se.

2. Modificación de las leyes de enjuiciamiento civil, código civil, ley hipotecaria, etc. Para garantizar tanto los intereses de las entidades financieras como la subsistencia de los prestatarios que no puedan cumplir con sus obligaciones.

3. Aumentar el impuesto sobre plusvalías en la compraventa de bienes inmuebles de forma gradual siendo del 90 % en los primeros años hasta ir reduciéndolo progresivamente hasta el 50 %.

4. Los contratos de compraventa y los precontratos deberían ser fiscalizados desde la Agencia Tributaria para evitar lo que se ha venido llamando “pagar el pase”, de forma que se castigue el incremento artificial de los precios.

5. Los activos inmobiliarios en propiedad de las entidades financieras que pasen al mercado inmobiliario de alquiler, dejarían de provisionarse como mora y se contabilizaría como patrimonio del banco.

6. Las ayudas entregadas en los planes de vivienda se revertirán en el momento de la venta del inmueble beneficiado por la misma y/o se devolverán cuando se supere la renta mínima de trabajo del comprador/beneficiario.

7. Regreso al pasado en la gestión del suelo, sobre todo en lo relativo a las planificaciones de crecimiento de las ciudades, con la inclusión de los añorados planes trienales o quinquenales.

8. Impedir la acción especuladora en la generación de suelo urbanizable. Utilización de las fórmulas de aplicación de valoración catastral para la valoración de suelo rústico, posterior transformación a urbano y venta por subastas o concursos dependiendo de los usos a los que vaya destinado. Para esto se deberían cambiar las leyes correspondientes.

9. Promover una ley de financiación local para evitar que los ayuntamientos basen su crecimiento en el crecimiento urbanístico, basado en las compensaciones por generación de suelo apto para urbanizar.

10. Eliminar la sensación de especulación que tiene el mero hecho de adquirir un bien inmueble, con la concepción errónea del incremento de valor automático. Todo bien utilizado debe tener una depreciación por el uso. El incremento de valor debería estar justificado por mejoras en el mismo de forma clara y manifiesta.

Si bien los 10 Mandamientos sirvieron durante muchas generaciones, además de servir para la creación de grandes películas de cine con actores míticos, éste decálogo solo pretende concienciar de que “otra realidad” es posible, y con ella algo de luz en éste mundo de tinieblas.

La economía de la subvención, la mal llamada protección social.

Hace un par de semanas asistí a una charla que impartió el director del Observatorio de Coyuntura Económica Internacional, Vicente Pallardó, en la cual nos ofreció una visión basada en datos y en apreciaciones más o menos objetivas de la situación de la economía actual tanto doméstica como internacional. Pero si hay algo que me llamó poderosamente la atención fué lo que comentó en el turno de preguntas.
Tras preguntar sobre el tema de los estímulos, etc. comentó el profesor Pallardó que las subvenciones a la compra de vehículos, a la compra de viviendas, etc. es una opción que se paga entre todos.
Entendiendonos, que para que se vendan coches tal y como se establecía en los planes prever, el estado, en base a los presupuestos generales que provienen de los impuestos recaudados a "TODOS" los ciudadanos, se realizan unas asignaciones cuantificadas a los mencionados programas. Con ello "ALGUNOS" ciudadanos adquieren vehículos en mejores condiciones.
Todos hemos visto lo que sucede cuando se eliminan éste tipo de subvenciones, que las ventas caen en picado y el sector se echa las manos a la cabeza diciendo que necesitan más ayudas.
O sea que necesitan que nuestros impuesto les salven su sobreproducción, su falta de competitividad y su falta de visión de negocio. Y ésto se puede aplicar a las políticas de subvenciones del resto del sistema de la mal denominada "Economía Social", ya que la economía social es otra cosa.
Sin la salida de éstas políticas no se va a poder atajar el trepidante déficit, y es aplicando políticas de éste tipo como se transforma la deuda privada en pública, y precisamente eso es lo que observan los mercados.
La necesidad de mejora de la productividad, y la mejora de la competitividad, nunca se van a solucionar mediante políticas estatales de subsidio. Ya que la sensación de siempre estar respaldados por algo, (las protecciones sociales), hace que nos durmamos en el letargo, y no nos pongamos las pilas en el futuro, "la economía del emprendimiento", con todo lo que conlleva.
Dejemos los victimismos que tanto gustan, y tomemos nota de lo que se cuece en paises como Perú, dónde el auge de las microempresas, y la transformación de éstas en pymes, es del ritmo de 40.000 al año. Algo hay detras de todo ésto, debemos dejar de ser tan "latinos".

Díaz Ferrán y su solución a la crisis.

Alguien dijo hace mucho tiempo que solo una buena conjunción entre los trabajadores y el empresariado pueden hacer que una organización empresarial pueda llegar a cumplir sus objetivos. Esos objetivos son los lógicos y normales, generar valor y riqueza, compartiendo los mismos entre los accionistas de la empresa y en menor parte, a través de sus remuneraciones, a la masa laboral. Así tenemos empresas que llamamos "inteligentes", esas organizaciones inteligentes y esa sociedad del conocimiento que, desde los años 70, un gran pensador como fué Peter F. Drucker anticipó con libros como "Gestionar en tiempos turbulentos" (1980), "Innovación y emprendimiento" (1985), o "La Sociedad Postcapitalista" (1999).

No sé si el señor Díaz Ferrán sabía de la existencia de las doctrinas impulsadas por Drucker. Yo considero que no, ya que no está dentro del catálogo de personas inteligentes, sí dentro del de personas "listas". O mejor dicho espabiladas, de las cuales en nuestro país hay demasiadas. Gente sin escrúpulos, que o no pagan a sus proveedores, trabajadores, Seguridad Social... o directamente roba a espuertas.

Gente que es capaz, sin despeinarse y sabiendo medio país que es un delincuente, de comentar que para salir de la crisis hay que trabajar y no cobrar... Pero, ¿no es eso lo que Ud. hizo con sus empresas y las cerró? Vamos, que a Ud. no le ha funcionado y encima se jacta de dar la receta para salir de la crisis.

Un consejo Sr. Díaz Ferrán, lea Ud. algo de los libros de Drucker, y medite... si es que es capaz de ello. Y háganos a todos un favor, cállese de una vez por todas y deje que los empresarios de verdad hagan su trabajo.

Una recomendación última, si no le gusta leer, puede buscar los resúmenes de los libros en "El Rincón del Vago".

La revolución de los jovenes.

Los datos los estan soltando diariamente todos los medios de comunicación. Tanto tv, radio, como prensa escrita. Tanto politicos, ong's, sindicatos, y asociaciones. Todo el mundo y en todo el mundo, aunque con diferentes intensidades, parce ser que existe el problema.
Casi el 45 % de jovenes en paro en latinoamerica, el 21 % en la UE, y sorpresa, cerca de un 40 % en España. El doble justo que en el resto de Europa.
¿Qué es lo que pasa?, ¿son los jovenes españoles de otra especie que los del resto de Europa? Tal vez tengan motivos para ser más pesimistas, sobre todo viendo las grandes reformas del mercado laboral. Abaratamiento del despido, contratos de formación, etc.
Desde las empresas parece ser que no existe demasiado interés en lo que puedan aportar los jovenes. Sólo interesa el recurso mano de obra barata, lo que realimenta el desaliento entre los jovenes. Curiosamente, es en las empresas donde lo que se fomenta es la llamada "gestión de recursos humanos", cuando en su lugar debería fomentarse la "Gestión del Talento", y todo lo que se puede aportar de frescura al ya fracasado sistema productivo español.
Solo de ésta forma se puede romper con esa tendencia que en vez de acercarnos a Europa, nos está aproximando al mercado latinoamericano, o incluso norteafricano, en los que tristemente parece que nos sintamos más cómodos.

La Dolce Vita

Hace una semana, callejeando por Roma, nos encontramos uno de esos "antros" que huelen a algo especial. Una barra de bar de un par de metros, unas cortinas a modo de pequeño cabaret, un caballito de tiovivo y unas paredes repletas de carteles de pelis de los años 50-60.

Nos tomamos un par de cervezas, saboreando todos los sabores que se desprendian de aquellas paredes, nos dabamos cuenta que habíamos acertando en nuestra búsqueda de algo realmente auténtico. De pronto, apareció por allí un personaje un tanto singular, un señor bastante mayor, sobre unos 80 años. Se puso a hablar con personas de la mesa de al lado.

Cuando se va, una de las personas nos dice que se trata de un tal "Dominot", una autentica celebridad, y que había salido en la pelicula de "La Dolce Vita" de Fellini, que se ha dedicado durante mucho tiempo a versionear las canciones de Edith Piaf, sobre todo por la ascendencia francesa de Dominot, aunque lleva casí toda su vida en Roma. Luego, se nos acerca él mismo y nos habla un poco de su vida y de lo que hace e hizo en su momento, nos invita a verle esa misma noche actuando en su local el "Baronato Quattro Belleze". Le agradecemos su invitación diciendole que allí estaremos para aplaudirle.

Cenamos rápido, y fuimos bordenado el rio hasta la via di panico, donde se ubica el mencionado pub. Nos sentamos y la chica que atiende las copas nos situa en primera fila, frente a aquel escenario digno de una de las peliculas de Fellini.

Se apagan las luces, se nota un trasiego de personas por detras de aquella barra convertida una vez a la semana en escenario, sube alguien... y empieza el espectáculo.


Sin palabras, esa es la sensación, solo hay que ver el video del link de abajo.

Luego te das cuenta de lo mucho que hay vivido detrás de esos simpaticos vestidos que se colocaba tal cual delantales de cocinar. Tal vez, también lo mucho de sufrimiento, de travesías debidas a su forma de entender la vida, pero también de valentía.

Los que viajeis a Roma, no dejeis de lado esta visita, ya que sin ella y sin ver ese espectáculo, queda sin completar ese carácter propio de la "Dolce Vita".


http://vimeo.com/9793596

SOBRE LAS PENSIONES EN EL 2030

Existe el debate, esta en la calle, todos opinan, todos... claro, pero eso sí, sin saber nada.

Cuando los políticos hablan de la hucha de las pensiones yo me pregunto como será. ¿como las de un cerdito con el rabo enroscadito? o ¿como la que había antes como logo de las Cajas de Ahorros? Aunque más que la FORMA me interesa la FORMULA para realizar el milagro Bíblico de la multiplicación de los panes y los peces.

Vamos a ver, se habla de que alguien cotice 15 años por una cantidad la mayoría de las veces ridicula ( un autónomo paga no llega a 300 € al mes), pretende luego cobrar una pensión de por lo menos 1.000 €. Suponiendo eso es que vas a tener catorce pagas anuales. Si durante quince años pagamos unos 3600 € al año, queda un total de inversión de 54.000 €. Y claro dentro de ese importe esta incluida la asistencia sanitaria.

Para que un mortal cobre 1000 € al mes debe cotizar a su plan de pensiones de renta fija un minimo de 550 € al mes. Teniendo en cuenta que el valor del dinero, o sea el VPN de ese capital (1.000 €) a fecha de hoy suponiendo que inicio la aportacion seria de 690 €. (calculado sobre una esperanza de vida de 85 años).

Ademas a esa aportación hay que sumar el coste de un seguro medico, el cual no cubre el costo de la medicación (60 % en activo y 100 % en pasivo). Ese seguro medico tiene un coste de 70 € mensuales.

O sea que tengo que pagar aproximadamente 620 € de ahora para cobrar durante la jubilación unos 690 € actualizados. Ademas de que durante la jubilación deberia continuar abonando el seguro privado, que siendo a traves de la SS no lo hago.

O sea que las nominas de los jubilados de ahora salen de nuestros impuestos, y NO de lo que se paga de cotizaciones, pues si que estamos bien, yo pago impuestos pero no me voy a beneficiar de lo que pago cuando me jubile.

Entonces algo no me queda claro, ¿Por qué se habla de la hucha de las cotizaciones o pensiones?.

Esa hucha no existe, es todo una mentira.

Señores... la sostenibilidad tiene una frase lapidaria y dice que un algo es sostenible cuando cumpliendo su fin garantice las posibilidades de las generaciones venideras.

Lo que esta claro es que el sistema actual no es sostenible.

Sobre las subprime hispánicas

Hace mucho tiempo que se sabe del sobreendeudamiento de la economía real en nuestro país. También es lógico pensar que ese dinero que se prestó en su momenta salía de algún sitio. Se nos hace ver la solidez del sistema financiero español... el mejor del mundo. Si pero... llega la hora de devolver lo que se prestó, y entonces aparece el BCE y dice el Sr. Trichet... que fluya el capital allá donde haga falta. Y el maná llegó y tapo los agujeros.

Pero ya estan cerca los tiempos de cerrar el grifo del BCE y de subir los intereses, y nos tenemos que preguntar ¿de dónde saldrá todo lo que se tiene que devolver? ¿Habrá bastante?

Los hipotecados en España no pueden devolver sus viviendas al estilo sonajero como en EEUU. Su vida queda lastrada a esa hipoteca y su futuro será negro, por eso en España lo más importante es pagar las hipotecas, el resto de actividad económica a quedado supeditada a las "sobras".

Pero otro tipo de hipotecados son las pseudoempresas llamadas "Ciudad de la Luz", "CACSA (Ciudad de las Artes)", "Aeropuerto de Ciudad Real" "Aeroport de Castelló", etc... todo financiado por nuestras queridas "Cajas de Ahorros".

Y esas pseudoempresas no pueden devolver las llaves, ¿podrán las cajas devolver el capital?

Que nos pillen confesados, porque lo que se viene encima es de pronóstico.